L’AVVOCATO DEL MARTEDI’_ MUFFA IN APPARTAMENTO: E’ POSSIBILE IL RISARCIMENTO DEL DANNO?

La rubrica dell’avvocato del Martedì _ a cura dell’avvocato Francesca Paola Quartararo

Cosa può fare il locatario in presenza di muffa nell’appartamento?

L’art. 1578 c.c. in presenza di umidità e muffa in una casa in affitto, il  locatario può:

1. Richiedere la risoluzione del contratto poiché I vizi dell’umidità e muffa sono riconosciuti come elementi che incidono negativamente all’apprezzabilità e l’idoneità all’uso pattuito;
2. La riduzione del canone di locazione – (in presenza di vizi dell’immobile l’inquilino è tenuto in ogni caso a corrispondere il canone di affitto per intero (ribassato) a meno che l’immobile non risulti più abitabile);
3. Il locatario/proprietario è tenuto a risarcire il conduttore dei danni derivanti dalla cosa viziata.

Il locatore è considerato responsabile ed è chiamato a rispondere dei danni subiti dal conduttore ed altresì il proprietario  è tenuto a consegnare al locatario la cosa locata in buono stato di manutenzione; mantenerla in stato da servire all’uso del convenuto tale da garantire il pacifico godimento durante il periodo della locazione.

A tale proposito la Corte di Cassazione si è espressa con la sent. 20346/2010 la quale definisce la presenza di muffa in appartamento un “deterioramento rilevante” ed afferma che se l’immobile è affetto da umidità il giudice può decretare il risarcimento danni in favore dell’inquilino a carico del proprietario. Con la sent. 915/99 la Corte di Cassazione, ha altresì confermato che il locatore è tenuti a risarcire l’affittuario anche per i danni alla salute che la muffa gli ha causato durante l’utilizzo dell’immobile locato.

La tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto di esclusione di colpa tra i privati, tale principio è stabilito dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 38559/14), pertanto, il  locatore di un immobile è responsabile per i danni alla salute subiti dal conduttore nel corso del contratto e dovuti alle condizioni abitative dell’alloggio. La Corte Suprema, ha affermato che il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell’immobile locato quand’anche tali condizioni fossero note al conduttore al momento della conclusione del contratto, poiché la tutela del diritto alla salute (diritto costituzionalmente tutelato ex art. 32 Cost)  prevale su qualsiasi patto interpretativo di esclusione o limitazione di responsabilità.

Le spese di ripristino dei luoghi chi le paga il proprietario o l’inquilino?

Per stabilire a chi spetta pagare le spese per la rimozione e la prevenzione della muffa occorre innanzitutto chiarire quali sono le cause che ne hanno provocato la comparsa o un aggravio di una situazione preesistente: difatti:

• Se le muffa e/o umidità dipende da problemi strutturali dell’edificio le spese sono a carico del proprietario. Si pensi ad esempio: insufficiente isolamento dell’edificio, infiltrazioni di acqua o perdite dal piano superiore ecc…
• Se dipendono dalla scorretta gestione della casa degli inquilini spettano a loro le spese di rimozione. La cattiva manutenzione si può intendere quei comportamenti che provocato in maniere diretta ed indiretta la comparsa di muffa, come non aprire mai le finestre e quindi non far arieggiare gli ambienti e gli sbalzi di temperatura eccessivi ecc…

Esiste un concorso di colpa tra proprietario ed inquilino?

E’ possibile che possa verificarsi tale situazione. Si pensi ad esempio quando, il palazzo ha un problema di isolamento e la negligente o assente manutenzione dell’immobile da parte dell’affittuario aggrava la situazione. In tal caso, sarà necessaria una perizia nella quale si possa stabilire l’entità del danno e le responsabilità dell’uno e dell’altra in base all’incidenza che la loro condotta ha avuto in relazione alla comparsa della muffa ed umidità dell’appartamento

Tale materia risulta molto complessa per la quale bisogna analizzare il singolo caso concreto per poter dare delle informazioni e pareri precisi sulla questione, dunque, sempre opportuno rivolgersi ad un esperto, che potrà consigliarVi la miglior soluzione in relazione al caso specifico.

Per tutte le informazioni necessarie consulta il sito web: www.avvocatoquartararo.eu